À la base de tout projet immobilier, le financement repose sur quelques principes pour décrocher le meilleur taux et obtenir le fameux sésame pour emprunter.

Présentez un bon dossier

Il faut que vous fassiez bonne impression. C'est la base de tout. Pour cela vous devrez vous montrer sous votre meilleur profil et :

• adopter un comportement financier exemplaire. Les banques aiment la stabilité et la sécurité. Alors attention aux trois derniers relevés de compte  ! Ce sont eux qui vont leur permettre d'analyser précisément la façon dont vous gérez vos finances. Évitez les défauts de paiement en général et les découverts… Une banque préférera quelqu'un qui gère bien ses comptes plutôt qu'une personne ayant de gros revenus, mais qui n'arrive ni à épargner ni à "boucler" ses fins de mois
• avoir un minimum d'apport personnel. C'est la somme dont vous disposez immédiatement avant même de demander un prêt. C'est un élément déterminant et "sécurisant" pour les banques. Elles y voient votre faculté à mettre de l'argent de côté et à gérer correctement votre budget. Plus la somme dont vous disposerez en propre, avant le recours à l'emprunt, sera conséquente et meilleures seront les conditions consenties par la banque. La loi ne fixe aucun montant minimal concernant l'apport personnel. En pratique, elles demandent généralement un apport minimum de 10 % sur le montant de l'achat
• préparer votre plan de financement. Cela vous permettra de savoir où vous allez financièrement et vous pourrez ainsi négocier avec votre banquier, en mettant en avant des arguments chiffrés. Cela signifie qu'au préalable vous aurez évalué l'épargne dont vous disposez (économies, produit de la vente d'un bien immobilier...) et estimé votre capacité de remboursement, c'est-à-dire la part de budget que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit. Selon les préconisations du Haut Conseil de Stabilité Financière, le taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus
• présenter un projet cohérent avec vos capacités financières et vos besoins. Inutile de voir trop grand, trop atypique, trop éloigné de tout… Un appartement bien situé, dans une grande ville ou à proximité, séduira plus qu'une vieille maison au fond des bois nécessitant de lourds travaux. Un bien facile à revendre sera un atout supplémentaire pour rassurer l'établissement prêteur.

La domiciliation de revenus

Depuis la loi relative à la croissance et la transformation des entreprises (loi Pacte) de 2019, les banques ne peuvent plus imposer aux emprunteurs de transférer leur salaire dans leurs établissements lorsqu'elles octroient un crédit immobilier. La domiciliation des revenus fait dorénavant partie des arguments pour mettre en concurrence les banques et négocier les conditions d'emprunt.

Mettez les banques en concurrence

Votre dossier sous le bras et votre projet en tête, il ne vous restera plus qu'à frapper aux portes du plus grand nombre d'établissements bancaires possible. Ne vous limitez pas à votre banque habituelle où vous avez déjà vos comptes. Contrairement à ce que l'on pourrait penser, ce ne sera pas forcément elle qui vous proposera les meilleures conditions d'emprunt. Au-delà du taux, ce sont les caractéristiques du prêt qui devront retenir votre attention. Chaque contrat de prêt, voire chaque établissement prêteur, aura ses spécificités qui feront peut-être la différence.
C'est pourquoi il ne sera pas inutile de comparer notamment :

• le TAEG (taux annuel effectif global) qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d'un prêt (intérêts bancaires, frais de dossier, coût de l'assurance obligatoire, frais de garantie ainsi que tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit)
• les offres de prêt à taux fixe et à taux révisable
• les possibilités et modalités pour augmenter ou diminuer le montant des mensualités
• les conditions pour rembourser par anticipation et le coût de cette opération
• les frais de tenue de compte.

Comparez aussi les assurances. Si l'assurance emprunteur s'avère obligatoire, le choix de contrat peut s'effectuer en toute liberté. Depuis les lois Lagarde (2008), Hamon (2014) et l'amendement Bourquin de janvier 2018, profitez de la délégation d'assurance. Cette option vous donne plus de latitude pour choisir votre assureur. Vous n'êtes pas obligé d'opter pour le contrat groupe proposé par la banque qui vous accorde le prêt. À condition cependant de respecter une équivalence de garanties. Rappelons que pour déterminer la prime d'assurance, qui pèse de 25 à 30 % dans le coût total d'un crédit immobilier, le contrat tient compte de trois critères clés : l'âge de l'emprunteur, son état de santé, actuel et passé, et le montant du crédit emprunté. Il est donc judicieux de bien négocier et de comparer son assurance emprunteur pour faire baisser la note de votre crédit immobilier.

Faites-vous accompagner par un courtier

Vous manquez de temps pour faire le tour des banques. Aucune des propositions faites par les établissements bancaires ne vous convient. Votre cause n'est pas perdue pour autant. Frappez à la porte d'un courtier. Ses atouts : une parfaite maîtrise de la politique commerciale des banques et un accompagnement complet jusqu'à ce que votre dossier soit ficelé ! Il vous fera gagner du temps et de l'argent. Il négociera pour vous un prêt à des conditions attractives (taux, délégation d'assurance, montage financier, baisse ou suppression des pénalités de remboursement anticipé…). Il vous aidera à monter et ficeler votre dossier de financement et trouvera pour vous la bonne solution à la fois en termes de durée et de type de prêt.

Marie-christine Ménoire

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